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    業主延期收房有什么后果 該怎么處理
    2016-06-11 1812C° 來源:房先森轉載 標簽: 業主收房   收房   延期收房  

    收房時間到了,如果沒意外的話,業主各開發商辦好相關手續,簽好相關文件,就算完事了,然后業主就可以搬進去住了。但是收房時間段內,業主由于種種原因要求延期收房會有什么后果,該怎么處理。鑒于這個問題的復雜程度,需從業主和開發商雙方綜合考慮,才能給出最終定奪。

    業主延期收房有什么后果 該怎么處理

    交房驗收是購房的一個程序,并且受合同條款約束。如果買賣雙方任何一方違反該條款,就是違約。更重要的是只有納入程序,驗收中存在的問題才能得到妥善處理,否則后果要自負。所以及時驗收不單純是為裝修入住,應該把關注的重點轉移到確保房屋質量上,把好這個關。

    如果開發商沒有違約,而是由于你自己的原因造成延期收房,則物業費、取暖費的計算起點應為合同約定的交付日期。

    如果在國家規定的工作日內和工作時間內前去收房,如果開發商以不辦公為由而拒絕交房,則由開發商承擔逾期交房責任。

    一些小區的物業公司在業主收房前,會要求業主先交一年的物業管理費。專家提醒,業主可拒絕這項要求。根據規定,業主在收房后才與物業公司簽訂服務協議,才能付費,業主還未驗房,這個時候還沒享受物業服務,不應提前繳費。

    買房過程中,常常會涉及到很多專業問題,只靠消費者個人的力量有時很難解決問題,在此,特別建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結合專家的力量解決遇到的所有難題!如果你拒絕收房,開發商會把責任歸結為業主,但是我認為是不合理的,可以采取協商。協商不交延期這段時間的無業費或者交一半。當然,延期這段時間,開發商是不會給你違約金的。最好多找些業主與開發商協商。

    如果由于開發商整改導致了實際收樓日期遲于合同約定的交樓日期,但業主延遲收樓具備正當、合理的事由,并不屬于無故拖延。在這種情況下,合同約定交樓日期與業主實際收樓日期期間產生的物業服務費用,應由開發商負擔。當開發商的主張無法律依據,業主可以依法拒絕收樓,并主張自樓房符合實際交付條件之日起方計收物管費。

    根據《物業管理條例》第四十二條規定:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。從該條款來看,首先明確了合同約定的效力,同時補充了已竣工尚未交給物業買受人情形下,物業服務費用由建設單位交納的規則。該條款以“交給”作為分界嶺,然而“交給”一詞并不是一個法律用語,其準確的含義應當是“交付”。就該條款,各地紛紛通過規定的形式進行了補充和細化,以幾個城市為例:

    《上海市住宅物業管理規定》第四十五條規定:前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

    《杭州市物業管理條例》第三十八條規定:物業交付使用前,建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用后,物業服務費由業主承擔。

    《江蘇省物業管理條例》第三十四條規定:前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。

    通過上述條款可以看到各地司法實踐中普遍認可了“交付”作為分界嶺這一方式,認定房屋是否“交付”順理成章便成了判斷物業費承擔主體的關鍵所在?!敖桓丁睒酥镜降资鞘裁茨??從常理判斷,交鑰匙或者交房卡后,房屋買受人才能進入房間,因此,司法實踐中常常會采取“交鑰匙”作為一手房的交付標志。但是如果房屋買受人延期收房或者拒絕收取鑰匙,將會造成開發商的風險。因此,實踐中為規避上述問題的產生,開發商往往會在商品房預售合同中增加一條:逾期不辦理房屋驗收交接手續,經書面催告一次仍未來交驗的,催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋視為轉移,相關風險責任由買受人承擔。這一條款意味著,只要在庭審過程中提交了《商品房交付通知書》以及催告證明,即可向房屋買受人主張物業費。

    商品房預售合同屬于開發商擬定并反復使用的格式合同,這種約定是否完全有效呢?其實,判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類情況進行討論:第一種情況是房屋買受人在沒有任何理由不收房的,這種情況下應當判定業主主觀上存在“惡意”,進而直接適用商品房預售合同的約定,該房屋視為轉移,并由買受人承擔物業費;第二種情況是房屋存在質量問題,那么就需要判定該房屋存在質量問題的嚴重程度,是否符合交付標準。如果房屋符合交付標準,例如已經取得《住宅交付使用許可證》,或者雖然存在質量問題但不影響實際居住使用的,仍然應當認定由買受人承擔物業費,反之,則應當由開發商承擔物業費。

    在司法實踐中,物業公司打“交付”類官司常常受阻,法院認為房屋是否交付屬于商品房買賣合同糾紛,應當先由開發商同買受人打違約官司后,物業公司再行起訴。在這種情形下,我們建議在前期物業服務合同中對物業費起算點進行明確約定,即按照收房通知書約定的日期起算物業費,以便于法院在審理過程中可以直接援引相關條款,并將“交付”作為一種案件事實的認定,以減少不必要的麻煩和損失。此外,雖然我國不是判例法國家,但是各地中院判決也會對當地基層法院產生一定的影響,所以適當提供一份已經生效的判決給法官作為參考,也不失為一種好的方式。

    所以說,業主延期收房,責任和費用有可能是業主承擔,也有可能是開發商承擔。這得視具體事例而定。當然,我們不主張業主無緣無故即毫無理由延期收房,這種行為于雙方都沒有實際性好處,相反會引起很多事端。

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